La bonne nouvelle? Le nombre de logements disponibles, dans la région métropolitaine de Montréal, est enfin reparti à la hausse et atteint sa plus forte proportion depuis cinq ans. La mauvaise? Ces logements demeurent largement inabordables pour ceux et celles qui en ont le plus besoin, alors que les loyers continuent d’augmenter.
Voilà les constations divulguées dans la plus récente note de l’Observtoire Grand Montréal de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).
Dans ce document publié la semaine dernière, l’organisation précise ainsi qu’après un creux à 1,5% de logements disponibles sur le territoire, en 2023, soit en-deçà du taux nécessaire pour calmer la course folle des loyers, ce taux d’inoccupation est maintenant passé à 2,9%, en 2025, soit le même taux qu’en 2021.
En soit, il s’agit d’une bonne nouvelle: selon ce qu’écrivent les auteurs de la note, « le marché se rapproche ainsi du seuil de 3% généralement considéré comme le seuil d’équilibre ». Mais il y aurait encore loin de la coupe aux lèvres, puisque la CMM estime qu’il faut plutôt viser un taux de 5%.
On précise également que le taux d’inoccupation varie en fonction de la ville – 3,4% pour Laval, 3% pour l’agglomération de Montréal, et 2,7% pour Longueuil et la couronne Sud –, mais que dans l’ensemble, effectivement, la région entière tend vers le point d’équilibre traditionnel.
Et si certains de ces logements nouvellement disponibles sont effectivement inaccessibles pour les moins bien nantis, il s’agit d’une amélioration, nous dit-on, comparativement à 2024, « alors que la disponibilité n’augmentait que pour les logements les plus chers », lit-on dans la note d’information.
Lorsqu’il est question des logements les plus abordables, toutefois, la situation est tout sauf positive: au dire de la CMM, le taux d’inoccupation serait d’à peine 1,2%. À l’opposé, 4,4% des logements les plus dispendieux étaient libres, en 2025.
De fait, cet « écart de disponibilité entre les logements les plus chers et ceux les plus abordables demeure historiquement élevé et se rapproche de très près du sommet observé en 2020 », poursuivent les spécialistes de la Commission.
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Des loyers qui montent, qui montent…
Plus grande disponibilité de certains logements ou pas, la crise est belle et bien réelle: l’an dernier, les loyers auraient augmenté de pas moins de 10,6%, en moyenne, sur le territoire du Grand Montréal: il s’agirait de la pire hausse depuis un quart de siècle.
« Cumulées sur les dernières années, ces hausses portent le loyer moyen à un niveau supérieur d’environ 35% à celui d’avant la pandémie, soit une augmentation de 454$ par mois », souligne-t-on.
Les experts de la CMM espèrent cependant qu’avec l’augmentation du taux d’inoccupation, l’augmentation des loyers ralentira, permettant ainsi à davantage de gens de se loger.
Et si l’on se compare, on semble pouvoir se comparer, du moins pour l’instant: parmi les 42 principales régions métropolitaines du Canada, Montréal demeure le septième endroit où il est le plus facile de se loger dans un appartement de deux chambres, soit en payant, en moyenne, 1346$ par mois.
Si le prix moyen est moindre dans plusieurs autres villes québécoises, c’est notamment à Vancouver, Victoria, Toronto, ou encore dans la région de la capitale fédérale que le loyer pour un logement de deux chambres est encore le plus élevé, au pays.
Mais cette situation envieuse pour Montréal et ses alentours pourrait bientôt n’être que chose du passé: en effet, si l’on classe plutôt ces mêmes 42 grandes villes canadiennes en fonction de la variation moyenne du loyer pour ce même appartement de deux chambres, alors la métropole est plutôt au septième rang des régions ayant enregistré la plus forte augmentation, entre 2018 et 2025, avec une croissance annuelle de 7,5%, environ.
