Pour améliorer l’accès aux logements, notamment dans un contexte de hausse effrénée des loyers à Montréal et dans d’autres villes, l’encadrement des locations de courte durée de type Airbnb a fait ses preuves, soutiennent des chercheurs de l’Université McGill.
En examinant pas moins de 309 quartiers d’un bout à l’autre du Canada, pendant une période de six ans (2017-2022), les deux auteurs des travaux publiés dans Regional Studies, David Wachsmuth et Cloé St-Hilaire, ont ainsi constaté que « les loyers étaient relativement moins élevés dans les municipalités canadiennes qui encadraient la location de courte durée d’une résidence principale ».
Il faut savoir, après tout, que si des plateformes comme Airbnb étaient conçues, à la base, pour qu’une personne occupant un logement puisse le louer, en partie, pendant une courte période, des propriétaires ont rapidement multiplié les locations d’appartements entiers, soustrayant du même coup ceux-ci du marché locatif.
Cela, à son tour, a réduit le nombre de logements disponibles pour les populations locales, faisant grimper les loyers des appartements restants.
Comme l’écrivent les deux auteurs dans leurs travaux, si plusieurs paliers de gouvernement ont décidé de serrer la vis à Airbnb et aux entreprises similaires, notamment au Québec, avec une mesure d’inscription obligatoire dans un registre centralisé, et l’obligation de verser les taxes liées au secteur de l’hébergement, il y a encore loin de la coupe aux lèvres.
En effet, lit-on dans l’étude, « encadrer les locations à court terme demeure difficile en raison de plusieurs obstacles: le manque d’accès aux données d’Airbnb, […] l’opacité des activités d’Airbnb dans les villes – y compris en ce qui concerne le nom des hôtes, ou encore les conséquences financières trop légères pour ceux et celles qui ne respectent pas la réglementation ».
Pire encore, écrivent les deux chercheurs, puisqu’il s’agit d’une plateforme numérique, la réglementation « est souvent en retard par rapport à l’évolution de la technologie ».
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Des résultats
« Nous avons prouvé hors de tout doute que la réglementation de la location de courte durée exerçait une pression à la baisse sur les loyers. L’inabordabilité du logement est multifactorielle, mais il reste que nous avons là une solution simple qui permet de contenir les coûts », affirme David Wachsmuth, chercheur principal et professeur agrégé à l’École d’urbanisme, par voie de communiqué.
Ainsi, les travaux révèlent que dans les 309 quartiers où la location de courte durée d’une résidence principale faisait l’objet de restrictions, les loyers mensuels étaient, au cours de l’année ultérieure à l’entrée en vigueur de la réglementation, inférieurs de 24$ en moyenne à ce qu’ils auraient été en l’absence de règlements.
« Et l’écart s’est accentué pendant les années suivantes pour atteindre 55$par mois dans les quartiers réglementés et 40$ par mois dans les zones voisines non réglementées », ajoutent encore les auteurs.
Comme l’explique le Pr Wachsmuth, d’ailleurs, si c’est à Montréal que l’on trouve la réglementation la plus stricte envers les locations de courte durée de type Airbnb, du moins dans la région métropolitaine, cette baisse des loyers a eu un effet d’entraînement sur les prix dans les deux principales banlieues, soit Laval et Longueuil.
Les auteurs sont cependant prudents: oui, mieux encadrer Airbnb a permis de faire diminuer les loyers, mais même avec une baisse de 55$ par mois, cela ne représente qu’une fraction des 1500$, environ, qu’il fallait verser en 2022, date de la fin de l’étude menée par les chercheurs de l’Université McGill, pour un appartement non meublé d’une seule chambre, à Montréal.
Il n’en reste pas moins que ce contrôle plus strict d’Airbnb « fait partie des solutions envisageables » pour lutter contre la crise du logement. À voir, maintenant, si les villes voudront aller plus loin, et si les différentes provinces du pays chercheront à uniformiser leurs efforts pour permettre aux Canadiens de payer moins cher pour avoir un toit sur la tête.
