Ces dernières années, la sagesse populaire veut que la hausse du coût de la vie, dans les villes nord-américaines, est imputable aux politiques strictes en matière de zonage. Mais une équipe de recherche regroupant des économistes et des diplômés de l’Université George Washington a découvert que les coûts de transport élevés avaient un plus grand impact, sur ce coût de la vie, que les restrictions en matière de zonage.
Dans de nouveaux travaux publiés dans Regional Science and Urban Economics, l’équipe a utilisé une version avancés d’un modèle de simulation urbaine pour étudier les facteurs déterminant les coûts du logement dans diverses villes.
La plupart des études existantes sur les facteurs ayant une influence sur cette question ont porté sur le zonage. De précédents travaux ont mentionné que les politiques restreignant la densification des logements, comme les zonages pour maisons unifamiliales, et le fait de désigner des quartiers comme étant historiques, avaient mené à une augmentation du prix des loyers. Mais ces études n’utilisaient pas de bons modèles des villes étudiées, plaident les chercheurs de l’Université George Washington, en plus d’ignorer les effets des dépenses en matière de transport sur ce coût de la vie.
Si la nouvelle étude note que le manque de logements provoqué par les différents zonages a bel et bien un impact sur les travailleurs dans les zones urbaines, on y conclut que le coût des déplacements pour aller et revenir du travail a une influence bien plus marquée.
Les restrictions en matière de zonage, près d’un centre-ville, forcent régulièrement le développement résidentiel à s’effectuer de plus en plus loin de ce centre. Les logements situés à grande distance tendent à coûter moins cher, ce qui réduit le coût de la vie dans une zone urbaine. Cependant, les travailleurs vivant dans des maisons plus abordables, en banlieue, doivent endurer des déplacements plus longs et davantage de congestion routière, ce qui fait bondir les coûts de transport.
« Le marché du logement d’une ville est comme un ballon », affirme Anthony Yezer, coauteur de l’étude. « Les restrictions qui limitent la densité des logements dans certaines zones ont forcé le ballon à prendre de l’expansion dans les zones avec des restrictions moins importantes. »
L’étude a aussi permis de déterminer que les politiques de zonage avaient un effet minimum sur l’ampleur de la compensation que les employeurs doivent offrir à leurs employés pour les faire déménager dans une zone urbaine. En fait, les chercheurs ont déterminé que les villes feraient bien d’améliorer leurs réseaux de transport, comme en développant davantage le transport collectif, ou en construisant de nouvelles autoroutes, afin de contrer les impacts du zonage sur le coût de la vie.
« Les logements coûtent cher en ville, pas en raison des coûts de construction, mais en raison du coût des terrains », mentionne M. Yezer. « Rien n’alimente le coût de la vie comme les fortes sommes consacrées au transport. »